案情回顾:

受“新型冠状病毒”的影响,很多睿智的房东主动给租户进行了房租减免,这种义举既符合法律精神,又彰显了高尚品德,受到租户和社会公众的一致赞誉。

当然,也有一些房东基于各种原因不肯给租户减免房租,租户面对不断的损失该如何处理,这里确实存在协商技巧和运用法律手段维护权利之间平衡的问题。北京嘉传律师事务所就接待受理了一位租了房屋却因疫情原因无法正常使用的租户的委托。该租户租用的是办公用房,但疫情期间该办公大楼实施严格管控,楼内复工企业要求不超过30-50%的复工率,访客则一律不得入内,这样该办公室就失去了正常使用价值。而房东是一家企业,也因为疫情在制造领域也遭遇到了损失。因此,当客户向房东提出减免部分租金的时候,房东表示未来可以提供优惠租金,但房租无法减免。客户向我所律师寻求帮助,看看律师如何要求房东减免房租的。

解决方案:

二月中旬,嘉传律师首先向房东发送减租申请,情真意切地表达了在当下疫情情况下客户的客观情况,表达了良好的沟通愿望。可惜,房东不为所动,对此不回复、不拒绝、不承诺。嘉传律师并没有马上督促房东商讨此事,而是为房东进一步思考提供一段时间。在这期间,疫情的发展也超出了原有的设想,客户的要求从原来能够减免半个月即可发展为希望减免一个月房租,毕竟损失在不断增加。随着时间的推移,到三月中旬了,在客户需要缴纳下一季度的房租时,嘉传律师为客户起草了一份律师函,明确提出了减免要求,告知其北京市政府防疫相关政策法规,即北京市卫生健康委员会早已宣布属地政府启动“突发公共卫生事件一级应急响应”,此次疫情在法律性质上属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力事件。因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或全部免除责任,但法律另有规定的除外。这样就直接将请求提升到了法律权利的高度。同时,律师函结合an《房屋租赁合同》的具体条款,明确了客户权利以及如果房东拒绝而将导致的法律后果。当然,律师函最后也对房东表示了希望理解与感谢之情。

办理结果:

收到律师函之后,房东终于认识到:客户的要求是一项法律权利,如果拒绝将承担合同约定争议解决程序的法律后果。房东清楚在这点上法律的天平必然会倾向于客户一端。律师函发出的第三天,房东公司的副总主动打电话表示可以减免一个月的房租。嘉传律师代表客户对此表示了诚挚的感谢。这样,从原来客户希望的减免半个月房租到后来减免一个月房租,客户挽回的经济损失远远超出了最初的期望。

办案心得:

在协商过程中,嘉传律师牢牢把握法律权利这根主线,积极协商,但态度坚定,既不能咄咄逼人让房东感到压抑,又不能过于轻易放弃权利,唯有如此才能达到让房东无法拒绝的效果,不用走漫长的法律程序,又能够达到减少损失的核心目标。

北京嘉传律师事务所律师提示,受疫情影响,应鼓励租赁双方协商解决;协商不成的,根据公平原则视具体情况,由出租人适当减免租金或适当延长租期,合理分担因疫情防控导致的不利后果。我们的意见是疫情期间的损失应该由租客和房东合理分担。引用的法律依据是《合同法》的公平原则。需要注意的是,本条居住房屋需要达到不能正常居住使用房屋的,才可以要求房东减免租金哦。

除了房屋租赁合同,受疫情影响的借款合同、买卖合同、运输合同、旅游合同、劳动合同等,都适用上述不可抗力、情势变更的法律原则,总结为一句话,如果你在合同履行的过程中觉得显失公平,又不是自己的原因造成的,协商又不能达到自己的目的,都可以考虑通过法律的手段维护自己的权益。

最后提醒,上述法律规则适用于疫情发生前订立的合同,疫情发生后订立的合同,一般不能以受疫情影响为由主张适用不可抗力或情势变更。因为疫情发生之后订立的合同,当事人在订立时就应当考虑到疫情影响,除非疫情影响明显超出预期,否则应当继续履行合同。